物业公司工程部工作分配及人员调配方案

　　(一)工作分配流程

　　1、工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成大厦设备正常维修保养计划表;

　　2、工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施;

　　3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，使设备正常运转;

　　4、各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录;

　　5、各专业主管和领班，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查;

　　6、在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。  

　　(二)人员调配流程

　　1、正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作;

　　2、由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等;

　　3、工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从;

　　4、如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签意见，上报工程部经理，工程部经理有决策权;

　　5、工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。

　　(三)日常报修流程 

　　1、外部门请修单，由工程部办公室登记、记录收到时间。工程部发出请修单也要登记、记录收到时间，由所报修相关专业主管标上达标工时。

　　2、以上请修单按以下规定分列优先工作次序：

　　3、急修单必须在24小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，报工程部经理及总经理。 

　　4、请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响大厦正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。 

　　5、请修单完工后每日汇总工程部办公室注销返回各部门，注销时应注明时间。 

　　6、对不能完成的请修单由工程部办公室注明原因退回各部门。

　　(四)重大设备保养流程

　　1、大厦重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业管理应亲临现场，工程部经理负责检查。 

　　2、大厦技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大厦管理层，委托专业公司进行。 

　　3、委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。 

　　4、专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐转变成本部门维修、保养。 

　　5、各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，物业管理圈，经工程部经理审阅，留档。 

　　(五)物资采购

　　1、物资采购流程 

　　①各专业主管根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经工程部经理审批后，报财务部。 

　　②工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。 

　　③工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。 

　　(六)档案管理工作流程 

　　1、档案是汇集和积累设备运行状态的基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。 

　　2、因此大厦的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、品牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录水维修、保养、故障的记录。

　　3、为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为大厦的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤：物业管理圈①点数、②登记、③整理、④分类、⑤立案、⑥编目、⑦典藏、⑧防护、⑨应用、⑩定期清理。 

　　(七)费用控制流程

　　1、工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。 

　　2、财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审核批准。

　　3、按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。 

　　4、将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。 

　　5、用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。

　　6、对费用控制确有成效者，给予奖励。

　　(八)设备投资决策程序

　　1、提出投资方案：投资方案应包括投资的目的、投入与产出的估算、“货比三家”的建议。 

　　2、审核：投资方案出台后，财会人员要进行审核，分析投入与产出的估算是否正确，是否会引起其他投资，周转资金是否足够，如有缺口如何解决。经审核后，财务部门对设备投资方案提出建议。 

　　3、决策：财务部门审查确认后要上报管理部门审批，需用资金较多的设备需由总经理决策，并报分管局或董事会批准。 

　　4、执行：项目批准后，要及时付与实施，从严控制预算费用，并力求节省。

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